Изменения в сфере инвестиционно-строительных проектов
2026-09-21 11:23
Куда теперь идти застройщику: что разъяснил Минстрой Ростовской области на встрече с бизнесом
16 сентября 2026 года на площадке Торгово-промышленной палаты Ростовской области прошёл круглый стол «Снижение административных барьеров при реализации инвестиционно-строительных проектов в Ростовской области».
Главной темой стала практика после перераспределения градостроительных полномочий между муниципалитетами и областным Минстроем. Для рынка вопрос далеко не теоретический: после вступления в силу Областного закона от 28.12.2024 № 251-ЗС застройщики и проектировщики столкнулись с ситуациями, когда непонятно, кто должен корректировать старый проект планировки, куда обращаться за разрешением, кто отвечает за ввод объекта и что делать с градостроительной документацией, утверждённой ещё 10–15 лет назад.
В обсуждении участвовали представители Минстроя Ростовской области, муниципалитетов, СРО, проектных организаций, застройщиков и бизнес-сообщества.
Собрала главное из двухчасовой встречи — именно те ответы, которые имеют практическое значение для работы с проектами.
Кто теперь отвечает за документацию по планировке территории?
Основная позиция Минстроя: после перераспределения полномочий значительная часть решений по документации по планировке территории на соответствующих территориях перешла на областной уровень.
Речь прежде всего идёт о Ростове-на-Дону, Батайске, Аксайском и Мясниковском районах и территориях, на которые распространяется Закон № 251-ЗС.
При этом нужно учитывать Областной закон № 263-ЗС, принятый уже в 2025 году специально для разъяснения порядка применения новой системы.
На встрече представитель Минстроя выделил два основных исключения.
Первое связано с отдельными проектами межевания территории, решения о подготовке которых были приняты до 1 января 2025 года.
Второе — документация по планировке территории, предусматривающая размещение линейных объектов.
В остальных случаях при определении компетентного органа необходимо исходить уже из перераспределённых полномочий.
Практический вывод: перед обращением за корректировкой старой ДПТ недостаточно посмотреть, кем она была утверждена. Нужно определить, к какой категории документации она относится и распространяется ли на неё исключение из нового порядка.
Что делать, если старая ДПТ утверждена муниципалитетом?
Один из самых острых вопросов встречи касался старых проектов планировки.
Типичная ситуация: ППТ утверждён муниципалитетом ещё в 2008 или 2010 году. Сейчас собственник хочет его изменить. Муниципалитет отвечает, что полномочия переданы области. Минстрой ранее мог направлять заявителя обратно.
Представитель Минстроя признал, что в переходный период 2025 года подобные ситуации действительно возникали.
Но сейчас позиция, по словам спикера, определена.
Если конкретная документация не попадает под исключения, установленные региональным законодательством, а полномочия по ней перераспределены, вопрос о внесении изменений должен рассматриваться уже на областном уровне.
Более того, участникам встречи, ранее получившим противоположные ответы, было рекомендовано обратиться повторно с учётом сформировавшейся практики применения Законов № 251-ЗС и № 263-ЗС.
Это, пожалуй, один из наиболее практичных итогов встречи.
Старый отказ ещё не означает, что правовая позиция органа остаётся прежней.
Всегда ли старую ДПТ нужно корректировать?
Нет.
И это второй важный вывод круглого стола.
Большой блок обсуждения был посвящён документации, утверждённой много лет назад и фактически не позволяющей нормально развивать территорию.
Участники приводили знакомые рынку проблемы: некорректные красные линии, отсутствие координат, противоречия между графической и текстовой частями, невозможность корректно внести сведения в информационные системы.
Представитель Минстроя прямо обозначил: в некоторых случаях вопрос нужно ставить не о бесконечной корректировке старой документации, а о её отмене.
Федеральный порядок подготовки, изменения и отмены ДПТ установлен Постановлением Правительства РФ от 02.02.2024 № 112.
Кроме того, если муниципальный акт изначально был принят с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, обсуждалась возможность его отмены самим муниципальным органом в порядке самоконтроля.
Для застройщика здесь принципиально важно правильно поставить задачу.
Иногда юридически и экономически целесообразнее сначала исследовать основания для отмены старого ППТ и подготовки новой документации, чем инвестировать средства в попытку «починить» документ пятнадцатилетней давности.
Сохраняют ли силу старые решения муниципалитетов?
Да. Само перераспределение полномочий не отменило автоматически муниципальные акты, принятые ранее.
Однако это не означает, что любой старый ППТ или ПМТ защищён от проверки только потому, что когда-то был утверждён.
На встрече подчёркивалось: документация должна оцениваться с учётом требований законодательства, действовавшего на момент её утверждения.
Если выявляются нарушения, может возникнуть вопрос об отмене соответствующего акта либо о приведении документации в надлежащее состояние.
Для проектов на территориях со старой градостроительной историей это становится отдельным направлением due diligence.
Кто может инициировать подготовку новой ДПТ?
Если требуется новая документация по планировке территории, заинтересованное лицо может обратиться с инициативой её подготовки и подтвердить свою заинтересованность — например, правами на земельный участок.
При этом инициатор подготовки документации и орган, принимающий решение об её утверждении, — разные субъекты.
На перераспределённых территориях соответствующие решения принимает уполномоченный орган Ростовской области.
Публичные слушания в необходимых случаях проводятся с участием муниципальных органов, но итоговое распределение полномочий определяется уже новым региональным регулированием.
Практический вывод: нельзя строить процесс по старой привычке, исходя только из того, с каким муниципалитетом заявитель работал раньше.
Кто вводит объект, если разрешение на строительство было получено до 2025 года?
Отдельный блок обсуждения касался переходных объектов.
И здесь важной оказалась не только дата выдачи разрешения на строительство.
Представитель Минстроя указал на значение даты направления извещения о начале строительства в орган государственного строительного надзора.
Именно эта дата в предусмотренных законом случаях влияет на то, сохраняется ли прежняя компетенция муниципального органа или соответствующие полномочия уже реализует областной Минстрой.
Поэтому для объекта, строительство которого началось на границе реформы, нельзя отвечать на вопрос «куда обращаться за вводом?» только по дате РНС.
Нужно поднимать административную историю объекта:
когда было выдано разрешение;
когда направлено извещение о начале строительства;
ставился ли объект под государственный строительный надзор;
какие нормы переходного периода на него распространяются.
Почему Минстрой снова проверяет документы, если проект прошёл экспертизу?
Этот вопрос вызвал заметную дискуссию.
Позиция Минстроя: положительное заключение экспертизы не освобождает орган, выдающий разрешение на строительство, от собственной проверки в пределах полномочий, предусмотренных статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ.
То есть экспертиза и разрешительная процедура — не одно и то же.
При выдаче РНС орган проверяет предусмотренный законом состав документов и соответствие проектных решений градостроительным требованиям, документации по планировке территории, ограничениям и другим обязательным условиям.
Представитель Минстроя объяснил такую позицию прежде всего рисками последующей отмены разрешения.
Логика следующая: лучше обнаружить юридическую или документальную проблему до начала реализации проекта, чем получить отмену уже выданного РНС после начала строительства.
Для проектной организации это важный сигнал: наличие положительной экспертизы нельзя воспринимать как гарантию отсутствия вопросов на следующих административных стадиях.
Проектная и рабочая документация: насколько допустимы расхождения?
Минстрой отдельно остановился на соотношении проектной и рабочей документации.
Базовый принцип содержится в статье 48 ГрК РФ: рабочая документация разрабатывается на основании проектной.
На практике вопросы возникают, когда различные разделы документации начинают содержать разные параметры или когда решения рабочей документации фактически изменяют решения проектной документации.
Для проектировщика здесь важен внутренний нормоконтроль не отдельных файлов, а проекта в целом.
Чем сложнее объект, тем критичнее проверять взаимную согласованность разделов до подачи документов.
Почему возникают замечания к техническим условиям?
Отдельно обсуждалась ситуация, когда у заявителя технические условия формально есть, но орган всё равно требует дополнительные документы.
Позиция Минстроя: документ нельзя рассматривать изолированно от его содержания.
Если в самих технических условиях указано, что определённый договор, приложение или иной документ является их неотъемлемой частью, то при проверке учитывается вся эта связка.
Кроме того, значение имеют срок действия ТУ, объект, для которого они выданы, и соответствие характеристик объекта проектной документации.
Практический вывод для проектных команд простой: чек-лист исходно-разрешительной документации должен проверять не только факт наличия документа, но и его содержание, срок действия, приложения и взаимосвязанные договоры.
Законно ли при повторной подаче выдавать новые замечания?
Для бизнеса это один из самых болезненных вопросов.
Участники встречи описывали ситуацию: получен отказ, все замечания устранены, документы поданы повторно — появляется новый перечень.
Представитель Минстроя не согласился с тем, что само появление нового замечания всегда свидетельствует о нарушении.
Были приведены два характерных случая.
Первый: при первоначальной подаче отсутствовал основной документ. После его представления выяснилось, что обязательной частью этого документа является ещё один документ.
Второй: заявитель при устранении замечаний сам изменил документацию, и в изменённой части возник новый вопрос.
В обоих случаях основание для нового замечания объективно могло появиться только при повторной проверке.
При этом Минстрой признал возможность обычной человеческой ошибки со стороны проверяющего.
Спорные случаи предложено рассматривать индивидуально.
Это важный нюанс: на встрече не прозвучало правило, что после первого отказа орган вообще лишён возможности выявлять новые нарушения.
Поэтому при обжаловании замечаний нужно разбирать их происхождение: существовало ли основание уже при первой подаче или оно возникло вследствие изменения комплекта документов.
Будет ли Минстрой предварительно проверять проекты?
Здесь ответ был однозначным: нет.
Минстрой готов разъяснять нормы, обсуждать сложные системные вопросы и участвовать в профессиональном диалоге.
Но проводить предварительный нормоконтроль проектной документации за проектные организации ведомство не намерено.
И это напрямую связано со второй большой темой встречи — ответственностью проектировщика и ролью СРО.
Если проектная организация систематически подаёт документы с повторяющимися ошибками, не устраняет замечания или не может объяснить принятые решения, информация может направляться в её саморегулируемую организацию.
Смысл такого обращения, по позиции Минстроя, — обратить внимание СРО на работу конкретного члена и дать возможность провести профессиональную проверку.
Таким образом, ошибки проекта начинают иметь последствия уже не только в отношениях с заказчиком или государственным органом, но и внутри системы саморегулирования.
Что проверят при вводе объекта?
При вводе Минстрой ориентируется уже на статью 55 Градостроительного кодекса РФ.
Основной вопрос — соответствует ли фактически построенный объект проектной документации и тем параметрам, на основании которых осуществлялось строительство.
Поэтому проверка при вводе — это не просто визуальный осмотр готового объекта.
Оценивается комплекс документов и фактическое соответствие объекта установленным требованиям.
Для застройщика это ещё один аргумент не откладывать проверку расхождений между проектом и фактическими решениями до самого конца строительства.
Что стоит проверять ещё до начала проектирования
После этой встречи я бы сформулировала для застройщиков и проектных бюро следующий практический подход.
До начала проектирования необходимо проводить не только технический анализ участка, но и юридико-градостроительный аудит исходной ситуации.
Нужно понимать:
— какая ДПТ действует на территории и когда она утверждена;
— кто сегодня уполномочен её изменить;
— распространяются ли на неё исключения переходного периода;
— соответствует ли старая документация требованиям закона;
— корректно ли она отражена в информационных системах;
— нет ли противоречий между ППТ, ПМТ, ПЗЗ, генеральным планом и сведениями ЕГРН;
— какие ЗОУИТ и иные ограничения действуют на земельный участок;
— действуют ли технические условия и весь ли связанный с ними комплект документов имеется у проектной команды.
Проблема, выявленная до начала проектирования, обычно стоит значительно дешевле проблемы, обнаруженной при получении РНС или разрешения на ввод.
И ещё один важный результат встречи
Участники предложили создать на базе ТПП Ростовской области регулярную площадку для разбора сложных вопросов правоприменения с участием Минстроя.
Идея заключается в том, чтобы предварительно собирать вопросы бизнеса и проектировщиков и обсуждать их на периодических встречах с профильными специалистами.
Представитель Минстроя инициативу поддержал.
При этом сразу была обозначена граница: такая площадка может использоваться для разъяснения законодательства и разбора системных вопросов, но не должна превращаться в предварительное согласование конкретных проектов.
Это важный результат.
Проблема переходного периода заключается сегодня уже не столько в отсутствии норм, сколько в том, чтобы сформировать единую и предсказуемую практику их применения.
И для инвестиционно-строительного рынка Ростовской области это, пожалуй, сейчас не менее важно, чем сами изменения законодательства.
Нормативная база
Областной закон Ростовской области от 28.12.2024 № 251-ЗС «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Ростовской области»;
Областной закон Ростовской области № 263-ЗС от 20.02.2025;
Градостроительный кодекс РФ — статьи 48, 51 и 55;
Земельный кодекс РФ — статья 107;
Постановление Правительства РФ от 02.02.2024 № 112;
Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.